毛芃访谈：华裔建筑业人士谈奥克兰统一发展规划草案

奥克兰未来发展规划的蓝图的最新版本7月28日星期三下午公布后，在新西兰华人建筑业界引发热力反响。本记者采访了新西兰华人建筑业协会的部分专业人士，请他们谈谈看法。

余宜：资深规划师
Synergy Planning Associates Ltd
Principal

记者：请问对听证小组建议的统一规划草案总体是什么感受？

余宜：我认为听证小组的建议是对2013年9月公布的草案的全面重写，从语言、结构上、形式到规划图纸、分区规划图，都有很大变动。听证小组有些建议看似很大胆，特别是在取消城乡边界的控制、取消对城市密度控制和停车位的限制上。这些举措很有颠覆性，但也有城市规划上的理论依据和法律依据，体现了处理复杂的城市规划问题以及各方不同意见的高度政治智慧，

记者：根据听证小组的建议，城市可盖房的容量将大大增加，这意味着什么？

余宜：如果要解决城市住宅供应的短缺问题，建房容量必须加倍，因为这有个市场接受问题。

例如要盖20万套房子，那就要提供能盖40万套房子的空间。因为，假如一块地规定可建4套房子，但发展商未必一定会建4套房子。有的人家，院子按规定可以分割土地、再建一套房子，但房主可能情愿享受宽敞的绿地花园也不愿再建套房。

增加建房容量，肯定会增加房屋密度，但这对抑制房价是有好处的，因为房价大部分都体现在地价上。一块地上能盖的房子增多了，房子的平均价格就会下去，这对缓解房价会有好处的。

所以，高密度对提高住房可负担性有好处。不过，增加住房密度不是解决城市住房可负担性的唯一灵丹妙药，但它是有效的解决方案之一。

解决住房可负担性是个综合的社会性问题，同个人的就业和收入有关、同储备银行的利率策略有关系，同整体的经济环境都有关系。

记者： 奥克兰的城市密度同世界其他大城市相比是怎么样一种状况？

余宜：奥克兰是全世界大城市里住宅密度最低的城市，就是按照现有的规划草案加大密度，同世界其他大城市来比，密度也还是很低的。

因为 30年后奥克兰人口就算是增加到200万，也只是现在悉尼400万人口的一半。

根据听证小组的规划建议，奥克兰的低密度房屋数量还是很多的。

比起93年的规划草案版，现有的低密度住宅如单门独栋房（Single Housing）减少了22%；占大地的住宅（Large Lot）减少4%；卫星小城镇的低密度房（Rural coastal settlement）增加了16%。所以总体来说，奥克兰的低密度房屋的绝对数量还是很大的。

记者： 你参加过奥克兰市议会2013年版的发展规划草案工作，你认为市议会对于听证小组的建议接纳的程度能有多少？

余宜：这个现在还难说，也许会有一些小的改动，大的改动不大可能。不过，大家还是应该耐心等待，等到8月下旬市议会公布最终的发展规划，以那时发布的版本为准，现在不必进行太过细致的解读，以免做无用功。

 

 

 

规划师唐俊

Envivo 公司规划顾问
Planning Consultant

记者：请问听证小组新推出的奥克兰城市发展规划建议同2013年市政府提出的最新建议相比，有哪些大的变化?

唐俊：听证小组提出的修订版本同2013年版本区相比没有什么惊人的地方，关键核心的条款没有变化，大方向没有大的变化，粗略估计，变化内容不到5%。

不过，2013年版本涵盖范围很广、很笼统，新版本更加细化，例如，对哪些可以拆除的房子细致的规定，不像原来的版本，不管三七二十一， 1944年前建造的房屋一概都被保护。

记者：从新的规划方案来看，可供开发建房的土地增加了，这是否会导致奥克兰现有允许加密的民宅区出现增盖房屋热？

唐俊：从新的规划方案来看，可以开发建房的土地增加了，但规划正式出台后市场是否会有相应的行为，是不是规定能开发的地方都会被开发，是另一回事，这要看开发商、投资商是否有兴趣去做。
政府和投资商是一种动态关系，政府需要给予适当的政策调整来刺激需求，政府是游戏制定者、决策者，市场监管和引导者，开发商是游戏的参与者，钱在开发商手里，要不要参与，玩不玩，是自己做决定的事情。投资是一种私人行为，不过是要在政府制定的体系中进行商业开发。

记者：新的规划实施后，建筑行业面临的工作会更多，行业目前的人力资源是否能应付未来工作量的增加？
唐俊： 目前，建筑产业链上游部分例如设计、规划、土木工程、交通工程等都有足够的人手接受工作带来的压力。在过去10年的移民政策下，新西兰从海外引进不少人才，有足够的承受能力。
但是，在建筑业的下游也就是施工方面人手可能有所欠缺，这是劳动密集型产业　人手不足恐怕短时间难以改变，这是由于新西兰的人口规模、人口结构所决定的。

记者：城市人口密度的增加，会否带来各种一些负面的东西？

唐俊： 增加人口密集程度可以增加公共交通使用率低。人口分散是没有办法实施集约化的公交供给

当然，要有相应的基础设施来支撑人口密度，例如要有道路、学校、医院、俗称的科教文卫这类基础设施做保障，否则一个 城市的社会功能就会紊乱。

郑路
东方建筑集团总裁
记者：听证小组新推出的统一发展规划草案对建筑商意味这什么？

郑路：我认为有两点。第一，因为今后会有更多的高密度房屋例如公寓、排屋出现，奥克兰的民宅建设将向集成化、规模化发展。
新西兰的建房成本太高，比美国、澳洲都高。为什么呢？因为人家盖房是规模化，而在新西兰，一个房子一个样。
两三个人就能组个班子盖房子，水平参差不齐，盖出的房屋量也不一样。
奥克兰今后住房建设向中型、大型建筑发展，向规模化发展，一个是建房成本会降低，另外市场也会优胜劣汰。
2：新西兰的设计需要规范化。
现在新西兰建房，几乎每个房子都是个例，这造成设计成本过高。在中国，建筑设计都是规范规化，例如盖幢五层楼，建筑师结构师直接查表，按照标准就能做出设计。
在新西兰，同样大小　结构规模、面积建筑设计，建筑设计费可能比中国的贵几十倍，甚至上百倍。
但是找国内建筑设计师设计并不现实，因为两边规范不同，国内建筑设计师一是不了解新西兰的规范，二是没有新西兰的资质，不能签字，所以找国内设计师完全不可能。
因为新西兰设计缺乏规范，不仅导致成本过高，也导致审核工作任务沉重。而市议会没有足够的资源做审查，只好包给私人公司来做，可每家私人公司掌握的尺度不一样，这就给建筑商带来很多麻烦和困惑。
总之，设计缺乏规范，已经严重阻碍了建筑业的发展。在中国，各省都有自己的建筑规范。新西兰哪怕南岛有南岛的规范，北岛有北岛的规范也好。这样能大大降低建房成本，缩短工期。
但是找国内建筑设计师设计并不现实，因为两边规范不同，国内建筑设计师一是不了解新西兰的规范，二是没有新西兰的资质，不能签字，所以找国内设计师完全不可能。
第三点，对于建筑工人短缺的问题，还是要立足于本国劳动力市场，抓紧对学徒工的培训。但同时，也应增加房屋预制板、集成木架。这些都能加速房屋建设速度，节省人工。例如如果用集成木架，水工一天就能完成现在需要三、四天才能做完的工。
预制板、集成木架这些都是低科技产品，可以进口，新西兰也能生产。

 

设计师Dylan Huang黄海鑫
奥克兰建筑设计院总裁

记者：对听证小组新设计规划总体是什么感受？

Dylan： 听证小组的发展规划建议给我的感觉是焕然一新，很值得点赞。能看得出规划的起草者是花了大量精力和时间，集合了多种专业顾问来综合考量各方面的合理性。这不仅有对规划和环境方面的考量, 还融合了城市设计、建筑设计、景观设计和水利工程等方面的专业建议。

记者：最新草案同2013年9月版本有很大差别吗？

Dylan：总体来说, 2013年9月市议会最初推出的发展规划草案对建筑设计的顾及性极差，现在，听证小组的最新建议解决了很多开发和建筑设计的实际问题。例如，需要的室外活动空间由现行规划的每户80-100平方米缩小到了每户20平方米。
新发展方案对单体住宅区（Single House Zone）、混合郊区住宅（Mixed Housing Suburban Zone）、混合城区住宅（Mixed Housing Urban Zone）和连排公寓区（Terrace Housing and Apartment Buildings Zone）的各种规范比先前宽松许多，这些细节上的变化，非常值得注意。

记者：能否具体说下呢你印象最深的变化有什么？

DYLAN : 给我印象最深的是“混合郊区住宅Mixed Housing Suburban Zone) 的变化。
2013年版本要求的是每400平米可作为一块地分割；2015年底修改版是1000平米以下的地每200平米就可以分割，对1000平米以上没有密度限制，能建多少就建多少；而现在听证小组的最终建议是，无论地有多大，都可以建1到4户人家。

新西兰很多家庭的孩子多年生活在破旧的贫民级老房子里，无家可归者也不少。之前硕士论文调研过很多相关文献，类似数据比比皆是令人震惊。任何政策能允许按新的建筑规范或更高标准，允许建更多可负担的舒服的小新房，那这个政策从温饱的物质层面上看来算是能造点福了。

记者：那现在是不是可以分割的地增加了很多？
DYLAN :新的规划草案给人的感觉是奥克兰可分割的地突然增多了，只要是地就是宝，但其实并不是绝对的。要考虑到老区每块地的基础设施情况都不一样，所以，选地时要结合水利工程师、设计师和规划师的综合性建议。

由于市议会对于雨水排污这样的水利工程的规章要求已经提前执行，相对以往，现在申请建筑许可的难度加大。 有些洪水区（Flooding Zone，即低洼容易大量积水）的地上建民宅会更困难。