奥克兰房地产泡沫破裂了吗？ 看专家怎么说
作者： 毛 芃
近几个月来，几乎所有关于奥克兰房地产市场的消息都是房价在下降，房屋销售在放缓。
对于新西兰房地产的现状和今后的走向，新西兰一家名为Sense Partners的高端经济咨询机构和英国《经济学人》近日都发表了预测文章。
来自Sense Partners的经济学家Shamubeel Eaqub 先生认为，现在奥克兰房市的走缓也许是对房屋价格的调整，然而任何房地产市场的放缓都可能导致房屋建设的放缓 ，这会让奥克兰房屋供应不足的问题更加严重。
Eaqub 先生说，奥克兰房屋危机不会通过周期性的循环解决，因为这是结构性的问题，只有协调和持久的政治努力才是解决之道。
新西兰的房价已经从2016年代高峰期有所跌落，不过，房屋价格的整体水平还是非常高的。 要想恢复一定的购房承受力，房价要么还得再跌许多，要么现行房屋价格维系20年不变， 等人们的收入逐渐增加到能买得房子的地步。
奥克兰1992 – 2017 房屋中间价格变化图
衡量房屋市场循环周期的因素之一是看卖掉一所房子需要多长时间。
现在，在奥克兰卖掉一所房子大约需要39天，这比过去长了许多。近年来，卖掉一所房子的最短时间是30天。
在上一个房屋市场萧条期间，卖掉一所房子最高需要50天。
奥克兰卖一所房子所需时间图
现在卖房需要的时间长是有若干原因的。其一是卖家对价格的期待可能还在快速上升，上市房屋的要价还在继续上涨幅。 而潜在买家可能买不起，因为价格太高了，贷款买房也比过去困难得多。
贷款买房比过去难是因为新西兰储备银行已经对银行能出借多少钱给奥克兰房市的投资者和首付很少的购房者做了严格限制。
另外，银行也变得更为谨慎，他们担心市场走下坡路，他们需要监管资本，需要付钱给澳洲的的母公司。
银行是势利的， 当市场向上走的时候，他们很乐意多借钱给你。但当市场走放缓的时候，他们就会退缩了。
观察房屋市场的最好的方法是看有多少房屋上市售卖。目前，上市房屋不是太多，自从2016年4月以来，房屋销售数量明显下降。
目前房屋销售的节奏显示出奥克兰房屋价格在2017年将微涨2%。
房屋销售量很重要，因为在经济学家眼里，这可能是新西兰经济的领先指标。房屋销售量对建筑许可批准和房屋建设也都有着直接的影响，被视为是这两个相关领域的最可靠领先指标。
奥克兰的房屋市场有许多问题，但最关键问题是缺乏供应。房屋销售量的减少预示着房屋建造在来年将会下降 – 在我们还没有足够的房屋之前，建房数量会下降。
现在，新开发项目从银行贷款也比过去难了。
1992- 2017 奥克兰房价和销售图
所有的迹象都指向一个令人悲哀的结论，即建筑房地产泡沫的破裂。没有足够的房屋供应，房价泡沫的破裂是非常可能的。
不过， 房屋价格下降并不值得开香槟庆贺。房屋市场的调整需要人们来解决一些深层问题，例如房屋供应不足和其他的政策性问题。
《经济学人》杂志： 发达国家里新西兰房价涨幅最快
另外，著名的《经济学人》杂志今年3月9日的一篇题目为《全球房价》（Global house prices）的文章中说，新西兰的房屋价格是主要发达国家增长最快的，而且认为这股潮流还会继续。
《经济学人》杂志说，新西兰的房屋价格去年攀升了13%，房价超过百万的房屋增加了21%，
该杂志说，自从特朗普2016年11月当选美国总统之后， 一些有钱的外国人把新西兰看成了一个避风港，对新西兰有兴趣的外国人增长了三倍 。
《经济学人》杂志说，外国投资是新西兰房屋价格攀升的一个原因。
该杂志说，在美国，中国投资者在截止2016年3月的12个月里，在美国购买的房产价值270亿。外资也助长了其他地方的房地产价格的飙升，在温哥华，房价四年飙升47%，在伦敦，房价4年飙升了54%，在奥克兰，房价增幅高达75%。
外国资本的涌入对房屋市场的影响正在被仔细调查评估，特别是当房屋的可负担性成为严重问题的时候。
《经济学人》杂志认为，要测量一个房产市场的价格是否公平，要将房市价格的涨副同房租和收入的涨幅相比较。 如果长期而言，房屋价格的涨幅超过了房产可能产生的收入，或是超过家庭用于支付房屋按揭贷款的收入，那么这种房市价格的增长是不可持续的。
依据这一测量办法，美国房产价格大致是公平的，但是澳洲、加拿大和新西兰的房屋价格，都标价过高了。
在《经济学人》眼里，提高国民的房屋可负担性和鼓励外国人投资可能是两个不可调和的目标。
首席预测师Gareth Kiernan说，官方数据显示，奥克兰4%到5%的房屋是被外国人买走的。但他说，这并不是真实情况的全部。
他说，在新西兰，因为税务原因建立一家公司或是信托相当容易，以公司或是信托名义买房的话，外界很难知道房主是不是外国人。
他说，你看看从中国的资本流出数量，要在新西兰房地产市场上激起浪花，用不了多少人民币。
Kiernan 先生说，房屋供应不足和低利率也是房屋价格走高的其中因素。
